事件：3 月24 日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则，明确从 2016 年5 月1 日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。4 月1 日，国务院总理李克强就全面实施营改增到国家税务总局、财政部考察并主持召开了座谈会。
多数房企减负：营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了在生产链条中重复计税的问题。在营改增之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，营改增后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经测算营改增前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，营改增将改善企业毛利水平，大部分房企毛利率均在均衡点以下，因此营改增对大多数房企而言起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高的要求。此外，按照营改增前的方案，房企应将预售营业款按照5%的税率预缴税，营改增之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率高的企业，利润的上升空间更大。
利好商业地产：实施增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增为商业地产的发展创造了有利的政策环境。
降低二手房流通成本：从税率上看，营改增前后没有明显变化，均为5%，主要还是税基由价内转变为价外的区别，对于出售购买不足两年的住房，以300 万为例，营改增前的税基为300 万元，而营改增后下降为286 万元（300/1.05）。
地方收入减少：回顾税改历史，地方政府对于土地出让金的依赖始于94 年分税制改革。本次的营改增是财税收入在地方和中央之间的再一次划分。营业税收入属于地方政府，而增值税收入中的75%上交中央。营改增之后不仅税务总量减少，在地方和中央之间的分配也会使得地方财政收入下降更多，尤其是房地产营业税占地方税收比例大的城市。
投资建议：营改增为房企减负，鼓励商业地产投资与持有，降低二手房流通成本，对行业、房企及商业地产偏利好。
